区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交 通工具和道路状况。
聚集原则是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市 人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。
接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布 区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。
因此，为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行 分析，这主要包括：
(1)购物人口分析。对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，分析用地附近是否有 值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何?人口增长变 化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。接下来需要对人 口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯，值得注意的是，低收入者不一定 是低消费者，而有可能是高消费者。
(2)交通易达性分析。交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点(一般 是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的 时间一般是12—15分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是，空间距离和时间距离是 有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需要的时间 有区别。为此，有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试，这个到达时间在一天之中、一 周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间，可以根据所花费的 时间绘制等时间距离图，理想的行车时间应当控制在10—30min，以此确定该地点的商圈覆 盖范围。
此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重要因素。 收集的基础资料还应当包括：附近的相关设施是否齐备，是否存在竞争设施，服务商圈内将 来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的，而且一定程度的竞争也是允许 的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。另外，如果需要在居住区内寻 找开发用地，需要考虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度，它影响今后的商业发展。
(3)区位分析。不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心 区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市郊区，因此城市中心区提供了相对完善的购物 机会。工业革命之后，随着人口的进一步集中，城市中心区变得过分拥挤，环境恶化，交通 堵塞。而与此同时，由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口 居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴 起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选 择去城市市区或郊区购物。可见，城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变 化。
用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。购物中心为了 满足多种功能需求，要求占地面积很大。购物中心对汽车的依赖性非常强，要求有大面积免 费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比较困难，用地比 较拥挤。
(二)用地经济状况评估
对于一块符合区位选择的用地是否适合购物中心开发，需要对用地的经济状况进行综合 分析。
用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先，如果用地的所有者 不止一个，需要获得每一个所有者的认可。其次，需要分析用地的合理价格或租金，决定是 否值得购买并能够获得投资回报。第三，用地必须允许进行零售开发，如果是非商业开发用 地，需要考虑改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商 业用地，但是在某些情况下，改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业开发。由 于大型购物中心往往会给周围的居民带来恐惧，他们担心购物中心的交通会打扰居住区宁静 的街道，所以从长远考虑，改变用地性质除了要和规划部门接触之外，还必须处理好与居民 的关系，消除它带来的不利影响。
上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] 下一页
购物中心管理精要