分摊比例
以购物中心内所有可出租面积为基础计算分摊比例对承租户较为有利，但业主往往期望以购物中心内目前已经 出租面积为基础，例如，在一新完成招租的购物中心：
租赁业务与电子商务之三
关于核心竞争力和互补性资产。一般公司面对未来的发展,皆 以 ”SWOT” (STRENGTH,WEAKNESS,OPPORTUNITY,THREAT)＆nbsp 来分析企业本身之优点及缺点,和外在环境中之机会及威胁,但是 如果公司策略只以环境中的机会为主,则其未来之成长将会有所偏 差,例如:几年前的红酒兴起和房地产的开发事业等,皆以追求机会 为主,但是一窝蜂的结果,绝大部份是败多成少,所以自核心竞争力 的观念出现后,让公司重新调适自我,不以追求机会为公司发展之 主轴,而是以核心竞争力出发,只要公司比竞争者更有优势的核心 竞争力,而且不易被模仿,利润自然会提高,例 如:＆nbspHONDA＆nbsp之核心竞争力在＆nbspCVCC＆nbsp引擎, 根据其核心竞争力,本田由机车发展至汽车,再进入割草机和小型 发电机市场,若从”SWOT”分析,割草机前程成长不佳,利润也不佳,本田没有通路也没有维修能力,但是本田将CVCC 引擎扩充至割草机,增强了其核心竞争力,相对之弱势微不足道,而且必要时这些互补性资产,例如:行销通路,维修电器 行..等,也可以透过外包或是结盟来达成,而本小组此次提出之事业:＆nbsp不动产买卖租赁业务在电子商务中之应用及 策略规划,＆nbsp基本的假设和需要的条件及核心竞争力在于:
(1) 最为齐全而完整之委买＆#65380;委卖对象信息 -＆nbsp涵盖网络上相关之不动产买卖对象信息﹐而不限定于特定之 中介业者﹐使使用者得以享有最大之信息透明化。
(2) 智能型搜寻＆#65380;撮合功能 -＆nbsp结合完整之信息资源使其之搜寻与撮合更能快速满足使用者之需求﹐且足以 降低＆nbsp使用者搜集＆#65380;分类＆#65380;筛选信息之烦琐而高昂的交易成本。
(3) 最适化之商品 -＆nbsp智能型代理人之功能令使用者得以依其偏好及条件设定搜寻及撮合之标的﹐且这样的 设定对使用者言﹐是实时(real＆nbsptime)而可由其全然掌握其间之弹性变化。
(4) 个人化之商品(customized) -＆nbsp不动产有极大比重之个人化＆#65380;私密性色彩﹐每一家庭或个人皆有其不同之 偏好。智能型代理人同时可让众多的使用者各依其所好在极短时间内自行组合并获得其偏好之信息﹐已相当程度地 达到mass＆nbspcustomization＆nbsp这一网络时代之行销概念且足以使消费者获得最大之满足。在Agent＆nbspWeb 内﹐事实上使用者有相当大之空间可自行规划其量身订制 (tailor＆nbspmade)＆nbsp之信息组合并能够享受自行开 发商品之乐趣。
(5) 不收费之自由园地 -＆nbsp虚拟化之个人商业网页﹐委买＆#65380;委卖者皆可自由上网登录﹐可进一步降低委买＆#65380; 委卖者之交易成本。
(6) 建置Web＆nbspSite之固定及变动成本皆极低﹐与传统中介业者相较将具成本优势
(7) 首动利益(first＆nbspmover＆nbspadvantage) -＆nbsp不动产买卖租赁之中介产业＆#12695;以大型传统中介业者为主 力﹐各自固守其开发与接洽之对象﹐其所提供之信息也自然局限于此﹐以智能型代理人之型态作信息整合者则尚待 开发﹐个案之设定将藉由网络新兴电子虚拟通路之切入而享有首动利益。
以上智能型AGENT＆nbsp之设计将由内部自行发展,以掌控技术的核心,至于不动产买卖租赁之法律咨询顾问则 采取策略联盟,而广告业务之招揽也将由内部自行投资发展。
商业街店铺组合营销形式的实施
店铺是流通领域的基本单位，是联系商企之间关系的纽带，是联系顾客的桥梁。传统的营销渠道由于中间商的作用，使企业 业与店铺、企业与顾客之间形成一个隔离层。中间商在经营上与 企业没有连带的责任，他们任意选择进货渠道，任意选择企业， 随意采用销售手段与促销手段，在企业需要零批商和店铺配合 时，往往得不到有效的合作。特别是企业需要更换和调整业务人 员时，还可能由于原业务人员与中间商长期千丝万缕的联系而建 立的感情色彩，使企业失去一部分重要的目标市场。
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