对商业街商铺租赁期限的分析
某房地产开发公司将自己开发的一处商业街商铺租赁给王先生使 用，双方商定的租赁期限是四十五年。鉴于我国合同法规定了租 赁期限不得超过二十年，所以双方在签订合同时对租赁期限是这 样约定的：某号商铺的租期届满二十年之后，合同期限自动延长 二十年，之后再延长五年。
【律师观点】上述合同对租赁期限前二十年的约定有效，延 长期限的约定是无效的。理由有如下两点：第一，此种约定违反 了合同法的规定。合同法第二百一十四条第一款规定了，租赁期 限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。此条是强制 性的规定，违反了此条就要产生无效的法律后果。本案例中，租 赁期限届满二十年后就可自动延长，等同于直接约定了租赁期限是四十五年，这违反了合同法的规定。该条第二百 一十四条第二款规定了，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十 年。可以看出，超过二十年之后，合同双方有意续约的，需要重新签订合同。换言之，一个租赁期限结束后，续约 时必须履行一个新的签约手续。本案当事人的做法是用租赁期限“自动延长”的约定代替了法律所要求的二十年之 后“重新签约”的要求，这显然也是违反了合同法的规定。第二，此种约定违反了合同法的立法本意。从合同法的 立法本意来看，法律特意限定了最长租赁期限，是为了体现出租赁物的所有权人对租赁物享有的支配权和处分权， 所有权人出租该物只是临时性的让渡使用权，若租赁期限过长则所有权人对租赁物的控制力大大减弱，不利于所有 权人利益的保护。作个假设，若出租一方在二十年之后可能想收回出租的房屋自用或者租赁给他人使用，而租赁期 限是四十五年则出租人的这一愿望很难实现，即便实现了还要承担违约的后果，这对于出租人来说是不公平的。
【律师建议】双方可以在合同中约定或者另行订立一个预约合同，约定在二十年之后承租方有权要求与出租方 续签一份为期二十年的租赁合同，若出租方违约则要承担何种不利法律后果，当然，这种违约责任的约定可尽量严 重，以保证二十年之后续约目的的实现。二十年之后再这样约定或订立预约以满足最后五年续约的要求。
制订商业街物业招商谈判策略
明确谈判目的
招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。
在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。
招商洽谈的目标可以分为三个等级，
第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；
第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；
第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。
因此，招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。
此外，在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很 大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比，可选择地点 的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用，等等。
制定谈判策略
制定招商洽谈的策略，其意义是选择能够达到或实现招商洽谈目的的基本途径及方法。招商洽谈策略的制定是 基于对谈判各方实力、影响其实力的各种因素的细致认真研究分析的基础上的。
招商洽谈的策略主要分以下三方面:
(1)调查了解合作方在招商洽谈中的目的是什么?对方的组织结构是什么的?对方的项目的合作程序?对方谈判人 员的基本情况，在组织中的位置?为实现其目标对方最有利的条件是什么?要实现其目标对方最不利的因素是什么? 如果我方能够正确地了解掌握这些信息，那么在整个招商洽谈中就能掌握谈判的主动权，就能有针对性地确定出我 方的各级招商洽谈的目标，就可以很好地把握招商洽谈中的利益界限，让对方作出更大的让步，就可以扬我方之 长，避我方之短，从而达到招商洽谈的最高利益目标。
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