3、在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部 分。这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营， 又可增强其他经营商家与之合作的信心。
4、为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在 合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。
5、商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧，大型百货 零售企业的经营效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有 限公司和百货单体店的统计，2002年商品销售利润率分别为0.97％（2001年为 1.34％）、1.02％（2001年为1.2％）、2.4％（2001年为2.8％），因此商业租金收益极可能不足以冲抵 返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循 环。
6、重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经 营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。
7、租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的 验证。是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经 营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外，国外流行的“认购面积、共有产权”的办 法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是，开发商将商业物业或写字楼，划成几大 区域，每个区域再划成等面积的若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者 共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，类似 于“基金”的形式。当然，这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。
对于国内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投资者，都不得不暂时面对融 资渠道匮乏，资本市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。
对开发商而言，返租模式是不得已而为之的短期行为，相当于向广大中小投资者的一次再融 资，其融资成本明显较高，且涉及面广，后遗症多，社会影响大，风险极高。
对中小投资者而言，返租模式类似于一场赌博，其投资的风险集中于某一个具体项目或经营 团队的成败上，这绝非一项科学的个人投资决策。虽然少数有实力有品牌的开发商，凭借自 身的公司信誉度，或通过自有物业的担保等措施，保证小投资者的投资信心和所承诺的投资 回报，但在目前国内信用体制相对不健全的条件下，返租模式下的投资者确确实实成为了弱 势群体。
因此，返租模式是国内房地产业融资困境与民间投资热情空前高涨的双重压力下形成的 一个阶段性产物，它的出现显示了中国人无穷的智慧和“有条件要上，没有条件也要上”的 灵活变通能力。但它固有的先天劣势，决定其生命力是短暂的，随着房地产融资手段的逐渐 丰富，返租模式必将退出历史的舞台。
购物中心开发理念探讨
2001年11月11日，我国正式加入WTO，入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。 有数据表明，在过去10年中，国内零售业平均年增长9.7％；今年上半年，国内零售增长 10.1％，如果加上物价负增长因素，实际增长为12.7％，表明我国国内商业零售业发展速度相 当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔，纷纷加快扩大中国国内市场份额的 步伐。国内零售业市场的巨大的发展空间，必将为商业零售业的空间载体——商业房地产提 供难得的发展机遇。
在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心（Shopping Center/Mall），由于提供了一次性 购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境，风靡欧美、日本、东南亚，逐渐被认为是将来 零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施，其在建设地段的规划、 开发、所有和经营上是作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务 的区域相关，这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购 物中心是商业房地产的一种形态。
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