交通的高度发达以及汽车的广泛普及是MALL发展的必要因素。MALL一般位于城郊结合 处，而美国的人口密度又比较小，MALL的功能特点决定了它的辐射范围即生存条件必须达 到200-300公里。如“美国摩尔”39％的客户来自240公里半径外，因此，发达的交通网络和 汽车的广泛普及成为其发展的必要因素。1956年美国国会执行州际高速公路计划，彻底改变 了美国城市的分布状况，加上汽车的广泛普及，便利了城市与郊区之间的流动。据国际购物 中心城市协会资料表明，美国的家庭汽车拥有率达到60％时，MALL才成熟发展，对地广人 稀的美国来说，汽车是仅有的城际交通工具，这个要求是必要的，但对于东南亚等国家，协 会认为家庭汽车拥有率达到15％-20％已经足够。
需求结构的转变是MALL成功超越其他商业业态的重要原因。各种商业业态有其特定消 费群体，满足他们的特定需求。当人们的需求发生转变之后，以前的商业形式就需要改变， 更高级更崭新的商业形式将应运而生。美国在人均GDP9000多美元、东南亚在人均GDP3000- 4000美元时，消费需求结构开始发生变化，一般的商业业态如仓储式商场、百货等就不能完 全满足他们的需求。以营造“购物中休闲”和“休闲中购物”氛围为特色的MALL则脱颖而 出，成为人们需求的新亮点。
房地产证券化给予了MALL开发大量的资本支持。MALL投资额大，投资回收期长，这高 度考验发展商的战略投资眼光和资本能力。有学者认为：欧美商业房地产市场的充分证券 化，以及以房地产基金（REITS）为核心的资本循环体系，为MALL发展提供了足够的资本支 持。美国MALL的发展商长期依托私募房产信托基金和上市的房地产信托基金，进行大规模 品牌化的投资运作。比如，美国最大的MALL发展商Simon Property Group在美国36个州拥有 超过250座大小SHOPPING MALL，拥有历史上最大的房地产基金IPO。房地产基金成功的最 核心之处在于将分散的个人投资集中起来，这对于MALL来说，无疑是给予了充分的资本支 持。同时，市场的规范化和战略化经营的要求，也促使MALL发展商以品牌化经营为目标， 实现持续性增长。
国外MALL成功的内在机理
成本优势
根据级差地租理论，地租会随着与城市中心区的距离远近而呈现出由低到高的变化规 律；由于位于郊区，较低的地租就成为MALL取得成本优势的直接原因。同样是百货店，商 品售价在中心区商业大厦中就会远高于在MALL里面。此外，成本优势还间接得益于其特有 的规模效应和经营管理。下面我们将专门分析这两点：
规模效应
要真正能提供充分的空间，让消费者体验到一种消费生活，MALL是不可能太小 的。“美国摩尔”就拥有四个百货店！世界上最大的MALL——加拿大“西爱民顿”，建筑 面积超过50万平方米，商场的出入门达50个之多、停车位达2万辆，有800多个商家、商场内 有100多家餐馆，经营项目包括生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施，每年营业额达28.8 亿美元。可见，MALL具有高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构，包容了所有的消费 和生活方式，节省了人们的选择成本。
业态的“集聚”效应
MALL还具有业态上的“集聚”效应。所谓“集聚”（cluster）是指在特定地域上，一些 相互联系的企业和机构在地理上集中的现象。由于生产网络的密切联系，可以提高生产率； 提高创新率和创新成功率等等效应。MALL里面包括散铺、专卖店、餐饮、超市、百货、电 影院、娱乐设施、运动场所、酒店，甚至旅游景区等，由发展商聘请商业规划专家进行精心 规划和组织设计。各种业态均可得益于其他业态的人流及消费流。同时在业态组合上实 现“错位经营”，即由两到三个具有不同档次或特色的百货店、几百家中档专卖店、一两家 超市，以及餐饮、娱乐、运动、休闲等项目组成，它们各自拥有不同的消费群体，同一消费 群体又具有不同的需求。不仅让MALL更加丰富多彩，还避免了同行业的过度竞争。
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