零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售 产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回， 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业 公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概 括为“售后返租”。
一、案例情况
A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方 米。12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。
该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相 通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前12层至30层 的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内著名 百货零售商负责经营管理。
该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市 场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。 然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7％左右 （高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌 控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现 商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作 来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问 题。经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的 销售。
在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目，其租金回报率为每年7.5％，每三年递增 0.5％，租赁回报期长达20年。
二、三方利弊分析
（一）开发商
对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢 抬升。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运— —这或许是不得已而为之的解决之道。
封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式 从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引 上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结 束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管 理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念,将对商铺价值、长远 的租金回报起到重要的作用。
在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、 工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售） 与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名 誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区 是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑 现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长 期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。
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