2. 投资回报合同期满后的未来前景难以预测：10年-15年的合同期满后，购房者重新获 得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常，投资者可能不满足于不到10％的投资回报 率，要求进场自行经营或自行出租；如果此时商场已是惨淡经营，投资者（尤其是一层商铺 的投资者）可能出于对商业管理商的不信任，同样要求进场自行经营或自行出租，这将会破 坏商场统一经营格局，引发一系列不可预测的严重后果。
3. 二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高。大型封闭式商场各个商铺能否增值与口 岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定 的客流量继续维持，二层及以上的商铺却无力回天。
（三）机会
除了宏观经济的发展和加入WTO带来的机遇外，整体租赁零售产权的管理型商铺还有 以下的市场机会点：
1. 因为证券市场的风险太大，银行存款利率的一降再降，房产投资尤其是商铺的投资成 为投资者的新宠。商业地产相对于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷 款的优势。通常商业地产投资回收周期是6—8年，此后年出租收益率为16％左右。而管理型 商铺更是省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并很好地 迎合了中国人“一铺养三代”的传统心理。
2. 管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品，但并不是 SHOPPING MALL能够完全替代它。很多面积在2万平方米以下、营业用房楼层较少、位于城 市黄金口岸的小型购物中心往往采用了这种运作模式。因为它既避免了临街式独立商铺的无 序经营，又回避了SHOPPING MALL对面积和经营业态的规模化严格要求。未来几年是各个 城市的旧城改造危房改造集中期，这将腾出大量中小规模的市中心土地，为管理型商铺的持 续发展提供土地供给，带来了新的机遇。而且大量的临街商业用房被拆迁，经营者们急于找 到新的经营场所，从而导致商业用房的需求加大。}
（四）挑战
整体租赁零售产权的管理型商铺在外部环境上顺应了商业零售业发展的趋势和消费结 构、消费者心理的变化，又不至于给开发商太大的资金压力。但管理型商铺最大的挑战来源 于运作模式本身，也就是前面所讲的劣势：合同期内能否得到良好的经营以及返租期结束后 商场经营问题等。
四、返租模式的风险规避
从前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对 称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时，开发商便已经为自己设定 好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时，小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议，而 返租方当然不会是精明的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不 善，向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租，如果开发商也无力或无心承担每年高 达总销售额7％的巨额返租（这种可能性极大），小业主的厄运也就开始了，这一切与开发商 没有任何法律关系，而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年， 开发商是否存在难以预测。
对于一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白如果经营管理不成 功，返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少整个模式的风 险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：
1、开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制 于人。
2、核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌 经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛,成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引 进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场 经营的成功。
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