创造购物中心的附加价值
一个购物中心失去竞争力往往由于以下原因：硬体设计不良、实体功能过时、顾客需求 改变等。一经发现即需改正。
成功的购物中心设计，须将每个进驻商店的整体及视觉效果展现出来。一般让经营平稳 的商店在整个商场的两端，较新潮的商店在中间。购物中心的入口处及停车场的入口处要加 强灯光照明。高承载的购物中心停车场要经常保养，每5~7年要重新整修一次。还有，新加 坡消防法规规定，一个购物中心只能有60％的出租空间，另外40％必须是公共空间。
顾客需求的改变与购物中心的竞争息息相关，要时时刻刻关心消费者的变化。近年见到 的变化如消费者原本到购物中心以购物为目的，现转变为休闲，因而一些与娱乐相关的 设施或饮食店都可纳入。以前只有成年人会在购物中心停驻一下走进咖啡店，现在青年人也 会在此消费。随时跟着消费者的脚步作调整，将可时时保有购物中心的竞争优势。
近来购物中心的变化
首先是，用作广告和展示的公共空间的面积增加了，大约增加55％，有的购物中心总收 入的50％来自广告及展示空间的增加。其他增加的收入包括停车场的收费，因为商场的顾客 流量提高了50％，有的购物中心客流每月达50万人次。
购物中心进行重整时，大部分业者不会让购物中心停止营业，大都是边调整边营业，好 处是商店可以继续营业有收入，而消费者也可以有休闲逛街的地方，且购物中心只要进驻商 店已有一半以上，业者也不需再去辛苦地寻找入租者。
购物中心改善和整修的部分主要有：开放空间加大、增加采光、装设新的信号装置如方 向指示和停车指示讯号、引进专为餐饮店设计的空调、增设电子计算机系统、保持卖场的动 线顺畅、在门口装设新的安全警卫系统、提供额外通往停车场的通道等，以方便消费。
聚焦SHOPPING MALL运作管理
八月底至九月初，我先后在上海、深圳、广州等地考察了当地知名商业（购物）广场及 相关物业管理企业——上海太平洋百货、上海中信泰富广场、上海恒隆广场、上海梅龙镇伊 势丹、上海广场（中海物业）、深圳铜锣湾广场、深圳太阳城广场、深圳吉胜伟邦家居广 场、广州天河城广场、广州银厦物业、广州维诚保洁公司等，虽是管窥一斑，然而惊鸿一 瞥，感触颇深，也更加坚定了对SHOPPING MALL前景的信心。
SHOPPING MALL，起源于欧美新型业态，直译为“购物林荫道”，是指集购物、休 闲、娱乐、餐饮为一体的一站式消费场所。我们所参观的上述知名购物（商业）广场，虽不 是完全意义上的SHOPPING MALL，但其先进的设计、齐全的功能、鲜明的特色、高尚的品 位、旺盛的人气，反映出经营用心、管理到位，反映出对浓郁商业文化的追求。可以预见： 商业（购物）广场不仅是现代商贸中心，也将成为一个城市的窗口、会客厅、风景线及烫金 的“名片”。
商业（购物）广场如何经营成功？这是此行考察后思考的一个最主要的问题。我的体会 是要在营造“商气”（财气）、“人气”和“喜气”上下功夫。
首先，商业（购物）广场必须要聚集“商气（财气）”。所谓商铺，“商”之不 存，“铺”将焉附？而商气关键来源于主力店、品牌店，这就是品牌效应。之初，我对吉胜 伟邦的经营有些疑惑，高档名牌家具虽是人们向往的目标，但究竟会有多少人问津？经过调 查，原来价格并不象想象中的那样昂贵，一套木质四椅餐桌，通常的价位在1500-2500元左 右，由于其良好的品牌效应，完备的售后服务，仍赢得了广大消费者的青睐。上海太平洋百 货多经营知名品牌服装及上海、广州、深圳、香港、大连等地的一些品牌商品，由于太平洋 的知名度高、与供应商的讨价还价能力强，其价格具有很强的优势。至于象沃尔玛这样的品 牌进驻深圳铜锣湾购物广场，就真成了一面敲得震天响的“金锣”，它带来的是周围商铺 的“中外品牌荟萃，商业巨头逐鹿”的繁荣景象，带来的是购物广场巨大的品牌效应和经济 效益。因此，具有知名品牌的主力店是商业（购物）广场的灵魂。反之，一个没有品牌的商 业是没有生命力的商业，一个没有品牌的市场将是一个“死场”。
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购物中心管理精要