•金融市场，包括各种形式一年期以下各式金融商品，而金融市场与资本市场间存在着互动的关系，通常越是 长时间才能获得的金钱表示其风险越高，也就是其利率水平应该越高，所以长期投资工具的利率及回收应比短期投 资工具要高。
净现金收入推估不动产价值的公式如下：
不动产价值(V)=净现金收入(Net Operating Income)/折现率(Capitalization Rate)
以下为一个简单的计算案例：
购物中心规模：100,000
购物中心土地成本：$300,000
购物中心建筑成本：$5,000,000
营业毛收入：$11
营业费用：$3
折现率：11．75％
净现金流入：(营业毛收入减营业费用)
($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000
不动产价值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511
这一不动产的市场价值是$6,800,000
由于折现率反应的是市场的状况，购物中心价值将随不同地区的折现率而有所不同。
仔细的经营管理可以影响价格(What Careful Management Can Do to Affect Value)
在管理费用上，即使是很小的支出，经折现率调整后，在不动产价值上都将产生显著的影响。举例来说，假设 公共区域管理费支出$78,600，其中若仅有$50,500可以根据租约规定由承租零售商承担，若能将这一条款删除，其 差价为$28,100元，以11％折现率计算，则表示购物中心的市场价值将有$255,455的改善。
营收的经营管理(Income Management)
对购物中心经理人而言，如何实现最大净现金流入并且不影响购物中心长期生产力与竞争力就非常重要，购物 中心经理人对租赁契约的各项内容必须详细审视，包括：
•租赁一般条款
•税负及保险责任
•租金减免与百分比租金
•公共区域维护管理费用
•承租户信用程度
对于长期承租契约可能的条款，下列各项内容应该进行进一步的审视：
•重新确定有关税负的租金条款和其它搬迁税负
•广告条款
•租赁契约中止条款
•管理费用分摊条款
•基本净租金条款(包括一般租金、百分比租金、其它费用分摊)
购物中心经理人对于其它内容也须深入了解，包括：
•当地零售市场的竞争性
•社会、经济、政治及环境变化
•特别重视承租零售商的销售能力、展示企划和广告行销理念。
购物中心类型之客源范围
购物中心随着所在地商业条件与实质环境的变动，它们也必 须不断地作 出改变，因而使购物中心发展出许多具有特色的商场 类型，然而，这些商场类型的分类方式，却也变得越来越复杂。 购物中心类型的传统分类方式，是根据客源范围的规模大小而 定，此一分类法，在过去的确可以有效地区分出购物中心的特 性，但是到了现今，却增加了更多分类的评估条件，因为许多别 具特色的商场型态，正是因这些特性，而建立其风格，例如：所 在区位、招商的多样性、贩售商品的种类、零售型态的经营技 巧、以及建筑实体的造型。这些各式各样的特性条件，构成一个 全面性的分类矩阵，标示出各种可能会出现的商场类型，每一家 购物中心，都可以根据其本身所符合的特性条件，在这个矩阵 中，勾选出本身所属的商场类别。
客源范围(Catchment area)
商场所服务的消费人口数量，界定了购物中心的等级，习惯上，简单地分成三个等级－－(1)区域性(regional)或 大型购物中心，客源范围的消费人数超过10万人次；(2)地区性(district)或社区性的购物中心，客源范围的消费人数 至少4万人次以上；(3)地方性(local)或邻里性的购物中心，客源范围的消费人数大约在1万人左右。根据每个等级的 消费人数，商场所贩售的商品类型以及商店的形态，几乎是呼之欲出。典型的区域性购物中心，贩售种类齐全的各 种设施以及耐用型商品(译注：如冰箱、汽车……等使用年限长的商品)，大约有二分之一的卖场空间，租给至少一 家(有时候甚至可能多达五家)的『主力』商店(“Anchor”store)，或称之为『磁力』商店(“Magnet”store)－－美国 以百货公司为主力商店，英国则是以复合式开发案为之。在整个分类等级当中，另一个与前者互为极端类型的商 场，是地方性购物中心，只提供美食、贩售日常用品，该类商场中，最重要的承租人是超级市场；然而，地区性的 购物中心，则介于前二者之间，既贩售日常用品，也卖耐用型商品，以一家小型的百货公司或是一家百货行、甚至 是一家折扣店作为核心店家。
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购物中心管理精要