（二）投资者
近年来，由于股票风险太大，银行利率的一降再降，房产投资便无疑成为投资者关注的 焦点。临街商铺、社区商业、商业步行街、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷 涌现，开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。“管理型商铺”的出现，对广大的购房 投资者有以下的利和弊：
1. 省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利。
2. 免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进 行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。
3. 确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺”委托经营合同签订时，都附有 若干期限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按固定 利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
4. 统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制，有利于实现商业 物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。
投资者的风险主要在于：
1. 大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值与口岸关系不大， 主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达10—20年运营期内，一旦商场经营失 败，商业管理公司无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收。
2. 在委托经营期满后，投资者取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果：或许 部分投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报，要求自行出租或者自营，这是合理且 合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风 险在此时将渐渐暴露。
（三）经营者
商业地产项目的经营商与开发商天生是一对矛盾体——开发商希望拆零产权销售以回笼 资金，而经营商希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理；经营商希望有更多的面积 营造休闲的商业氛围，开发商希望出租更多的商业面积。
从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商 铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：
1. 在整体经营上，管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的 界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的 决策。
2. 商铺的租赁期限相对稳定，而不像独立产权商铺，过多地受到小业主心态与个人需要 的影响。
3. 商铺租金相对稳定。整体经营的管理型商铺受到经营管理公司的严格管理，对于租金 的确定，经营商会有稳定的策略，沉浮一般不会太大，有利于入驻商家长远经营的规划与预 测。
4. 由于经营管理商的统一管理，管理型商铺的配套服务将明显优于一般独立商铺。
三、SWOT分析
（一）优势
1. 管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品，它集合了 产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期 内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。
2. 对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收 益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
3. 从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定 位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预 测，做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，有利于入驻商家长远经 营的规划与预测。
（二）劣势
1. 投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测：在投资者与商业管理公司签订 的投资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10年-15年。在此期间，因 经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是 完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依 赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。
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