2、做好客源重叠分析和规划 购物中心在经营之初，应先确立主题商店，并在招商过程 中优先办理，因主题商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。当然在购物中心整体的 促销计划以外，各独立商店也具有一定的集客能力，然而这些被吸引进入购物中心的顾客将 成为整个购物中心的顾客，每个商业个体在购物中心整体计划的指导下，均能提供最适合的 服务，因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。
购物中心最成功的客源运用策略始于主题商店，在此基础上展开招商计划（其依据在于 商圈规划），以扣住稳定客层的需求特征，在互动关系下达到整合的效果，形成一股强有力 的经营动力。但是有一点必须注意，由于客源的重叠确应避免内部竞争的不利因素，而这些 因素必须在规划和招商之初就做好有效地排除。
3、使商品趋向全方位服务功能 在购物中心的特定客层中，主力客层大多数为家庭式的 购买，因此提供全方位商品以满足家庭需求成为购物中心的主要功能。购物中心的服务重点 在于商品用途上的定位，购物中心依服务客层定位及按客层需求作商品安排，当然必须依据 需求量、商圈内的竞争态势作全方位的思考，以整合服务功能。但由于消费需求随经济环境 的变化而变化，因此在具体管理上要降低食品类服务，增加文艺、休闲、娱乐相关产品。因 此购物中心的规划者必须充分掌握商圈内的客层特性，定位好服务商品。在商品组合与商品 设计环节，购物中心应重视垂直的商品需求规划，例如衬衫与领带、运动器材与运动服装和 运动鞋等，在促销过程中结合规划商品形成互补功能，并结合折扣、赠送等促销方式产生良 好的促销成果。
4、结合个别形象，塑造购物中心的群体形象 形象是无形资产的具体象征，它充分表现于 一个企业体的成果业绩。
一个具有形象的企业体，不但随时注重服务品质，更重要的是要持续不断地训练员工， 使他们了解他们的努力是创造业绩的必要条件，充分地表现在善解顾客意见、接受顾客批 评、主动积极地热情服务。购物中心在招商之初，在选择厂商阶段，对有良好品牌形象的厂 商要优先引进，甚至为达到这一目标，可以采取优惠策略吸引该厂商进驻。购物中心在结合 进个别形象后，很容易塑造一个强有力的销售群体形象。
结合个别形象的目的在于结合重叠客户，增进整体销售能力，因此必须依靠有效的管理 制度，整合个别力量，建立具体的形象效果。而这种形象一旦建立起来，购物中心的特色就 可以体现出来。比如申请进入购物中心的厂商增加，促销效果突出，购物中心业绩持续成 长，卖场内部营业单元空置率低等。
5、注重提升平效 所谓平效，即营业收入与营业面积之比，主要用于平行、垂直地考核 经营绩效，并可以扩大比较商圈内的绩效，以便稽核、调整购物中心的经营绩效，也可追踪 考核短期、中期、长期购物中心的趋势，以此来掌握效差的时段作为进行促销、折扣等活动 的依据，提高效差时段的经营效率。
有一点必须指出，购物中心的经营者不单纯是房东，房东只要卖出场地就可以收到租 金，而不会太考虑承租者的经营状况，但购物中心的经营者，不但要考虑各厂商的经营业 绩，还要随时指导厂商如何开创业务。由于购物中心里的每个厂商的经营绩效关系到购物中 心整体的成败及收益，二者是紧密联系的“利益共同体“，正是由于这样的特殊关系，大多 数厂商都能给予高度的配合。从这点上，针对我国大部分国有商业存在的产权改造、企业改 制等问题，发展购物中心不失为一种有效的方式。
论中国MALL发展的适存性
国外MALL成功的因素分析
作为零售业最高级的业态模式，MALL产生于二十世纪初，盛行于五六十年代，九十年 代则迈向发展的新高峰。并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性消费方式、完 善的环境配套以及各具特色的主题规划风靡欧、美、日及东南亚各国。MALL与购物中心的 主要区别在于后者一般位于都市繁华商业区，竖向发展，以购物为主也兼顾其他消费方式。 而MALL至少包含以下四个特点：规模大，占地面积大、绿化面积大、停车场规模大，因此 一般位于城郊结合处；功能齐全，至少有两家主力店、多家餐饮店和庞大的娱乐场所，涉及 的行业包括衣、食、住、行、玩、学等方面；各种功能互相渗透，这与各种业态互不相干、 只顾各自经营的购物中心有着很大的区别；主题明确、个性突出，营造一种立体生活模 式。MALL是在一般购物中心的基础上发展起来的，正是克服了购物中心的缺点：空间有 限、功能残缺、缺乏个性等。满足消费者充分选择、休闲生活和个性消费等要求，MALL才 真正得到消费者的认同并成为人们生活的一部分。
上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] 下一页
购物中心管理精要