3．专责人员的工作内容：
经营管理团队把组织管理所应承担的各项业务，分工于各个专业人员，以人为中心仔细地规划各自负责的工 作，甚至于更进一步地针对每项工作设定执行程序及注意要点。
（三）规划人性化购物空间：
我们知道，现在是顾客导向的生产服务提供时代。在这个发展阶段，生产者即是提供服务者，必需了解顾客的特性，以满足他们的需求。购物中心开发初期，确定规划人性空间的目标，即为顾客导向的具体表现。而购物中心 人性化的空间效果指标表现在：
1．顾客再次光临人数的比例。由于购物中心结合社区发展的具体有效经营发展模式，需要有高比例的一再光 临购物中心的消费者。对此应通过时间序列，阶段性评比其效果。
2．经营商圈成果。购物中心规定商圈，设定客层的经营方式，居于前述条件作人性化的空间设计，即是针对 这些目标客层所规划。因此，购物中心的经营绩效正是精密规划的人性化空间的成果回应。
3．以停留时间及客单价的双重指标为准。
所谓购物中心人性化空间设计即是空间设计依人性为主要设计方向，具体地表现舒适、方便、安全的基本需求 要件，好让顾客驻足；但人潮不退非购物中心经营之道，驻足时间必须和客单价成正比。故采用双指标来稽核人性 化空间服务客户效果。
（四）为顾客创造价值：
以顾客利益为依据的经营模式，是购物中心经营成功的最大保证。所谓创造价值的“价值”定义为：满意度、 品质、廉价，并以购物中心利益回归社区发展形成更积极的意义。
1．满意度。购物中心的企化专家在业种安排之前，详细调查拟定商圈内客层的需求，当然这些业种安排是大 多数消费者最满意的商品。由于消费者满意，能满足消费者欲望，相对地为购物中心创造更高的经营效益。
2．品质。当消费者的收入水平提高至相当程度之后，他们也将大幅度提高对消费品品质的要求。
3．廉价。是一种美德，廉价产品的促销能吸引大量的消费者光临。购物中心以高商品周转率，替代销货利润 率的廉价效果，结合品质即是消费原则：物美价廉。
综合上述为顾客创造价值之外，购物中心更积极地关心社会发展，把部分盈余回归于社区发展的各项建设，这 种厚植消费力，争取消费者认同的作为，将逐渐树立购物中心的形象，同时奠定经营成功的基础。
购物中心在经营管理团队积极的运作之下，不但使购物中心凝结成一个坚强的组织，同时形成社区互动，造福社会。
购物中心中财务管理职责
购物中心经理人的职责就是如何使购物中心的价值最大化： 一个被告知的购买人在公开市场上，愿意支付的价格，对投资人 而言，购物中心价值最重要的要素就是其赚钱的能力，越高的预 期收入表示越高的价值，但是明天的钱将较之今日的钱拥有较低 的购买力，所以利率因素就非常重要，以说服投资人放弃其它的 投资机会，在估价分析、利息、支付借贷的款项被称之为折现率 (Discount Rate)，复利检核可以协助投资人比较现在值与未来值 并计算其内部投资报酬率(ROI)，依据不动产估价的方式之一， 分析购物中心净现金收入可以经由资本化的模式将未来的收入转 换为今天的价值，基于资本化的观念，在购物中心，现金流量即 使是极小的改善措施，也能对购物中心的价值产生极大影响，所以购物中心经理人应重视任何收入与支出项目，分 析预算并与营业额及租金水平的相关性进行比较，同时尽可能检查租约条款中有关如何收回代垫款的规定，财务分 析的工具包括每月营运报告书(Operating Report)、损益报表、现金流量报表及营业额报告，租金收入必须要能满足 购物中心所有的支出及投资人投资报酬率的要求，基本租金配合按营业额增加而提高的百分比租金，租赁契约的协 商可能对承租户有所让步，也可能按消费者物价指数调整租金。
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购物中心管理精要