下一个环节就是依据市场调查对项目的定位、商业类别、市场策略，以及项目规模进行判断，定位来讲的话，之前有很多专家也提过这个问题，所以在这一块不再提太多，我们的观点就是说定位当中要很清楚这个项目的目标消费群体是哪一个群体，这个很关键，那么我碰到一些开发商，你这个ＭＡＬＬ的项目定位是什么，或者说某些项目讲，我的项目定位是打旅游牌，事实上无论是打旅游牌，都是属于项目的运营策略，而并非项目的定位，明确你项目未来客户的群体，包括消费需求，乃至于说其他的特点，会影响其他项目的组合，乃至于规划设计，这个项目服务主要的群体是年轻的这些人，那么应该讲你里面的一些包括电梯，空调等等，比如说是进口的。所以在规划设备都可以发生变化。
那么刚才别的专家也谈过，商业地产一定要带有足够的理由，吸引消费者光临，消费者光临项目意味着零售商一定会进来，那么市场策略这一块，我想任何一个到目前为止北京的商业地产也是处于一个前期的发展，市场策略目前因为市场处在发展的初期或前期，所以说完全有可能使项目具备某种比较独特的概念，大家可以想一下，那我觉得这个结论只有唯一的可能值得探讨，我们谈到这个话题，事实上美国的洛杉矶跟拉斯维加斯，如果大家去过的话，是截然不同设计风格，他们作为城市，作为旅游的产品它也需要一个旅游吸引消费者光临这个城市，那么纽约完全是一个大都市，到洛杉矶整个都是小别墅，很浓郁的这种人居环境，那么拉斯维加斯就是一个主街道，沿途两边是各种风格的酒店，这就是这种城市的市场策略，我可以这么讲。
我给大家这么讲过以后，你可能就有一个直接的感官是说纽约我去看什么，我们国内的城市是不是在这一点缺乏竞争力呢？那么同样的道理，作为商业地产项目你也需要找一个足够的理由，这个理由如果说你的市场策略，包括后面谈到的规划设计等等，这一块在市场项目的前期做足够的精神，所有的专业，你可能就能够让你的项目在某些具有健康内涵的一些商业组合，或者规划设计，在北京地区，或者说你所在的本城市，甚至国内，是第一的事情，那么应该讲我在跟很多开发商在做沟通的时候都会谈到，我们在去年跟欧美的投资机构在谈的话，应该讲就是说投资机构，包括中国的开发商对中国的市场很感兴趣，（英文）只是说会有一个逐步循序渐进进入市场的这个过程，我想中国的ＣＢＤ，每个ＣＢＤ的项目它本身消费的群力，消费的实力，或者说整个项目的基础对于一个成熟的某种欧美业态是可行的。尽管说很多业态在中国都已经存在了，但是某些品牌类型并没有存在，以百货店为例，有一些本土的百货店，还有一些香港地区的百货店。我打比方讲，如果说ＣＢＤ某一个项目，某一个ＭＡＬＬ里面，能够请来欧美的一家百货的品牌，可以说在短期两到三年，你可能在北京地区是唯一一家有欧美百货店的这种商业项目，甚至说在国内都是第一，你可以想象这种项目，将会大大降低你市场的成本。基本上别人到北京来，知道这个地方ＣＢＤ这个项目它确实有一家欧美的百货店。
另外欧美的百货店它本身有很强劲的竞争实力，经过长期的运营，这些企业的竞争优势是很明显的，它的管理运营这种成本的控制跟中国的企业相比，我认为肯定是有很大的竞争优势，那么所以说在市场这块的话，那么开发商是需要组织一些市场顾问，对这些的判断，那么让项目本身具有比较好的市场的组合，市场的一些内容，这样项目在未来的运营当中它的竞争力将是很明显的，因为你的成本很低，下一项就是根据项目的定位，还有市场策略，以及项目规模做出判断之后，项目的商业组合的建议，项目规模这一块目前确确实实国内很多开发商普遍为了追求某种市场项目，一味的追求最大还是怎么样，那么在我本人没有对这个项目做调查之前，我也不能否定它的正确性，事实上任何一个项目比如讲三十万也好，五十万也好，还是四十万，这个四十万一定是依托市场的基础，如果说你超越市场的基础做这种开发，那么应该讲如果说你２０万平米的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的项目，你租金的收益跟２５万是一样多，意味着开发商宁可多花五万平米的建筑费用，这五万平米没有收益，那你为什么要建这五万平米呢？所以建议开发商无论是做ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ，还是中型小型的商业地产，那么是需要对项目的这种规模做出一个有效的判断。
上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] 下一页
购物中心管理精要