三、房屋日常养护的类型
房屋日常养护可分为零星养护和计划养护。
(一)零星养护
房屋的零星养护修理，指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修，包括：
１.屋面筑漏(补漏)、修补屋面、修补泛水、屋脊等。
２.钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃，换窗纱、油漆等。
３.修补楼地面面层，抽换个别楞木等。
４.修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。
５.拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。
６.抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等。
７.水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。
８.下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。
９.房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。
日常零星养护项目，主要通过维修管理人员的走访住房和业主或住户的随时报修２个渠道来集。零星养护的特点是修理范围广，项目零星分散，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。
零星养护应力争做到“水电急修不过夜，小修项目不过三，一般项目不过五”。
(二)计划养护
房屋的各种构、部件均有其合理的使用年限，超过这一年限一般就开始不断出现问题。因此要管好房子，就不能等到问题出现后再采取补救措施，而应该订立科学的大、中、小修３级修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命。这就是房屋的计划养护。
例如：房屋的纱窗每３年左右就应该刷一遍铅油保养；门窗、壁橱、墙壁上的油漆、油饰层一般５年左右应重新油漆一遍；外墙每１０年应彻底进行１次检修加固；照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷的情况，必要时可局部或全部更换等。这种定期保养、修缮制度是保证房屋使用安全、完好的非常重要的制度。
一般楼宇设施的保养周期和翻新周期，见下表4-9-1、表4-9-2。
物业管理企业应根据具体楼宇所选用的设备、材料型号的质量来推算其使用年限。
另外，还要做好季节性的预防保养工作。例如，防风台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。
四、房屋日常养护的内容
房屋日常养护的具体内容包括：
(一)地基基础的养护
地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，应给予足够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作：
１.坚决杜绝不合理荷载的产生
地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附近的地面堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。所以，应从内外两方面加强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。
２.防止地基浸水
地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对于地基基础附近的用水设施，如上下水管、暖气管道等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。
３.保证勒脚完好无损
勒脚位于基础顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础，同时起到基础防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落，会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水失效而产生基础浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础养护的重要部分。
４.防止地基冻害
在季节性冻土地区，要注意基础的保温工作。对按持续供热设计的房屋，不宜采用间歇供热，并应保证各房间采暖设施齐备有效。如在使用中有闲置不采暖房间，尤其是与地基基础较近的地下室，应在寒冷季节将门窗封闭严密，防止冷空气大量侵入，如还不能满足要求，则应增加其它的保温措施。
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物业维修管理-房屋的日常养护概述