(二)分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共同使用一套配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域;已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域;
(三)地理上自然连接的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意，可以合并为一个物业管理区域。
第十三条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十四条 物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议;街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当予以协助：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。
第十五条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表5—9名组成。建设单位、居民委员会代表各1名，业主代表3—7名。业主代表推荐的方式应当在物业管理区域内公告。
筹备组成员名单应当在物业管理区域内公告，公告期不少于5日。公告期内业主对筹备组成员有异议的，筹备组应当予以核查。异议成立的，应当重新推荐成员;异议不成立的，应当向提出异议的业主作出解释。
第十六条 筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容;
(二)拟定业主大会议事规则草案、业主管理规约草案和专项维修资金使用续筹方案草案;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数;
(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单;
(五)做好首次业主大会的其他准备工作。
筹备组应当在首次业主大会召开15日前，将本条第(一)至(四)项的内容在物业管理区域的显著位置公告，征求全体业主的意见。
第十七条 管理规约应当包括下列内容:
(一)物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则;
(二)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;
(三)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;
(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;
(五)业主分担物业管理区域各类费用的方式;
(六)违反管理规约应当承担的责任。
临时管理规约由建设单位负责编制，报物业主管部门备案;管理规约由业主大会通过后生效。
第十八条 物业管理区域内的业主可以在筹备组公告的期限内就物业管理方面的有关规定提出修改意见，筹备组应当充分听取业主的意见。
第十九条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
建设单位应当在房屋竣工验收后1个月内，按照下列标准将筹备经费存入物业主管部门指定的银行账户：
(一)建筑面积5万平方米(含)以下的，筹备经费为2万元;
(二)建筑面积5万平方米以上10万平方米(含)以下的，为3万元;
(三)建筑面积10万平方米以上20万平方米(含)以下的，为5万元;
(四)建筑面积20万平方米以上的，为8万元。
业主大会筹备组可以申请支取筹备经费，物业主管部门应当在接到申请之日起3日内划拨业主大会筹备经费。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于业主大会换届经费或者纳入物业维修资金。
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温州市物业管理办法