从经营的角度分析购物中心商场定位

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2、商场特色化定位可以体现在许多方面，但有两个方面往往是最主要的，一是商品特色， 可以体现在品类选择、档次高低等，二是服务特色。

（四）经营方式定位
目前深圳各商场所采用的经营方式主要有以下几种：
1、自营：
1）购销：商场自行进货，自行销售，自担经营风险。
2）保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜 销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额 时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。
3）纯分成，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销 售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当风险。
2、招租：商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与实际用家，商场获租金收益，铺位或专 柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承当经营风险。
此外，还可委托管理公司进行经营管理。
商业经营管理能力不同的企业对经营方式的选择应有所不同，如下表：
经营方式
适用情况
自营
企业具有商场经营管理能力
自营为主，招租为辅
企业具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营 业务以外的商户作为补充。
自营为辅，招租为主
企业缺乏商场经营管理能力或营运资金不足。
全部招租
企业无商场经营管理能力。
委托管理公司经营管理
企业无商场经营管理能力。

（五）业态定位
目前，深圳市的商业类型主要有以下几种：
1、综合性百货商场，如友谊城百货、国际商场、天安商场、国贸商场、岁宝百货、免 税商场、深房百货、世贸商场、兴华商场、大江南商场等，其特点是经营规模较大、经营品 种较为丰富，主要包括服装、皮具、化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型超市，但 毛利率相对较高，多采用专柜经营的方式。
2、主题性商场，如女人世界、男人世界、儿童世界、免税珠宝世界、顺电家居广场、 新楚源、铭可达、统球家电、香江家私、金海马家私、好百年家居广场、赛格、佳和电子 城、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于一定的主题。
3、超市，其特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通 常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。
（1）大型超市，其特点是单店规模较大、品种齐全，以经营国产及合资产品为主，以当地 居民为主要服务对象，满足顾客日常生活一站式购物的需要，如沃尔玛、家乐福、新一佳、 人人乐、好又多等。
（2）便民式超市，其特点是单店规模较小、分店较多，主要经营食品和日常生活必需品， 如民润、华润万方、惠康金田、百佳等。
4、百货与超市相结合的业态，如万佳、天虹、茂业等。这是深圳近年来发展较为迅速 的一种商业类型，其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，从而把两者的优势有机地结合起来。
5、连锁专卖（专业）店，主要是服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等。
6、个体经营的独立街铺。
从以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏类似香港太古城、广州天河城这种真正意义上的 大型SHOPPING MALL。不过，随着深圳城市建设的大力推进及人口规模的不断扩大，相信 在不久的将来便会出现这种以大型百货商场和大型超市为旗舰店，集购物、娱乐、餐饮、休 闲为一体的超大规模的商业服务场所。

（六）经营规模定位
一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模也并非 越大越好，而是要受到一下因素的制约：
1、顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会 超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟， 浏览购物的步行距离一般不超过7500米。由此可大致测算，顾客对商场单店营业面积的最大 承受能力在2.5万平方米左右。如果单店面积超过这一规模，则超出部分的营业面积，在通常 情况下需要考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。

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