购物中心管理合约制定全程指南

标签：物业管理,物业管理方案,什么是物业管理,http://www.yf1234.com 购物中心管理合约制定全程指南,
以下为一个简单的计算案例：
购物中心规模：100,000
购物中心土地成本：$300,000
购物中心建筑成本：$5,000,000
营业毛收入：$11
营业费用：$3
折现率：11．75％
净现金流入：(营业毛收入减营业费用)
($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000
不动产价值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511
这一不动产的市场价值是$6,800,000
由于折现率反应的是市场的状况，购物中心价值将随不同地区的折现率而有所不同。
仔细的经营管理可以影响价格(What Careful Management Can Do to Affect Value)
在管理费用上，即使是很小的支出，经折现率调整后，在不动产价值上都将产生显著的影响。举例来说，假设 公共区域管理费支出$78,600，其中若仅有$50,500可以根据租约规定由承租零售商承担，若能将这一条款删除，其差价为$28,100元，以11％折现率计算，则表示购物中心的市场价值将有$255,455的改善。
营收的经营管理(Income Management)
对购物中心经理人而言，如何实现最大净现金流入并且不影响购物中心长期生产力与竞争力就非常重要，购物 中心经理人对租赁契约的各项内容必须详细审视，包括：
•租赁一般条款
•税负及保险责任
•租金减免与百分比租金
•公共区域维护管理费用
•承租户信用程度
对于长期承租契约可能的条款，下列各项内容应该进行进一步的审视：
•重新确定有关税负的租金条款和其它搬迁税负
•广告条款
•租赁契约中止条款
•管理费用分摊条款
•基本净租金条款(包括一般租金、百分比租金、其它费用分摊)
购物中心经理人对于其它内容也须深入了解，包括：
•当地零售市场的竞争性
•社会、经济、政治及环境变化
•特别重视承租零售商的销售能力、展示企划和广告行销理念。

上一页  [1] [2] [3] 

购物中心管理合约制定全程指南