房地产行业深度报告（12 txt）

标签：调查报告范文,调查报告格式,调查报告怎么写,
稳定房价初见成效，政策焦点势必转移
毫无疑问，稳定房价是今年房地产政策主线。在5月份国务院七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》半年之后，全国房价总体上涨幅回落的迹象非常明显。根据国家统计局城市调查队抽样调查的数据，70个大中城市新建商品住宅的销售价格同比涨幅由年初的12%左右，回落至9月份6.2%，上海、杭州、温州等长江三角洲城市的房价出现了比较明显的回落。总体来看，稳定房价的政策已经收到了初步的成效。从这个意义上看，我们判断明年继续出台全国性的调控房价措施可能性不大。
从最近建设部官员的讲话、“十一五规划”中的措辞和最近的舆论导向来看，我们预计明年的政策焦点可能转向以下几个方面：
第一、土地增值收益的重新分配问题。我们发现，最近一段时间社会舆论的焦点似乎开始转向对房地产开发商赚取暴利合理性的质疑上来，这或许会提提醒政府方面对房地产行业合理利润水平的考量。从今年已经颁布的政策来看，国家税务局曾两次颁发相关的规定和通知，要求各地加强房地产相关税收的征管，可以看出政府对这方面的问题其实是颇有看法的。确实，中国现行的土地使用权转让制度在实际操作过程中存在着种种的弊端和漏洞。名义上，土地归国家全民所有，但实际上产权是分割的。也就是说，土地的占有、使用、处置和收益权是被不同的实体所掌握。以土地的征用到房地产开发的环节为例，土地原来的占有和使用单位—农民或城市居民并不拥有土地的处置权，而必须被动地服从政府的规划，因此并不能完全分享到土地的增值收益；相反，剩余的收益则在土地招标拍卖、房地产开发和转让之后，被政府、开发商和房屋的业主所分享。
我们认为，短期内由于现行的土地使用制度的约束，这种利益分配的格局仍旧不会发生改变。但是，随着政策趋向的改变，相关各方在土地增值收益中分享的比例会发生明显的变化：农民和城市居民将得到更多的征地和动迁补偿，政府通过土地招标拍卖、加强税收征管获得更大的利益，而开发商通过寻租获取暴利的机会越来越少，购房者和投资者因实际税收的增加也会损失一部分收益。因此，长期来看，房地产开发商的投资回报率将呈现回归正常水平的趋势。， 大小：5.40 MB